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रियल एस्टेट में ‘कच्चा-पक्का’ का खेल: काले धन की जंजीर और खाली होता सरकारी खजाना
नागपुर समेत देशभर के तेजी से बढ़ते शहरों में मकान-जमीन का हर सौदा अब सिर्फ ईंट-सीमेंट का नहीं रहा। इसके पीछे काले धन की एक पूरी समानांतर अर्थव्यवस्था चल रही है, जिसमें भवन निर्माता, चुनिंदा दलाल और खरीददार ‘कच्चा-पक्का’ के फॉर्मूले से सरकारी सिस्टम को चकमा दे रहे हैं।
1. कच्चा-पक्का का पूरा गणित
अखबारों में छपी रिपोर्ट और जमीनी हकीकत दोनों यही बताती हैं। सौदा दो हिस्सों में होता है:
- पक्का: रजिस्ट्री Ready Reckoner Rate यानी सरकारी दर पर की जाती है। बैंकिंग चैनल से उतनी ही रकम का भुगतान दिखाया जाता है।
- कच्चा: जमीन या फ्लैट की असल बाजार कीमत और रजिस्ट्री वाली रकम का फर्क नगद में वसूला जाता है।
शहर के कई चुनिंदा बिल्डर और दलाल तो खरीददार से पहले ही करार कर लेते हैं कि “इस सौदे की चर्चा किसी तीसरे से नहीं होगी।” इस तरह पूरा लेन-देन गोपनीय रखा जाता है और कच्चे की रकम सीधे नगदी में हाथों-हाथ बदल जाती है।
इनकम टैक्स विभाग के वरिष्ठ अधिकारियों के अनुसार, प्रोजेक्ट शुरू होने से पहले ही बिल्डर जमीन खरीद में बड़ा काला धन जुटा लेते हैं। यही पैसा आगे चलकर ठेकेदारों, सप्लायरों और लेबर को बांटा जाता है।
2. IT के रडार पर पूरा नेटवर्क
Income Tax Department ने अब नागपुर के रियल एस्टेट सेक्टर में काले धन के सर्कुलेशन पर शिकंजा कसना शुरू किया है। विभाग का मकसद है जमीन की खरीद से लेकर प्रॉपर्टी की बिक्री तक ब्लैक मनी की पूरी चेन को मैप करना।
रिपोर्ट के मुताबिक बूटीबोरी, कोथेवाडा, बेसा, बेलतरवडी, जमठा, MIHAN और पिपला जैसे तेजी से विकसित हो रहे इलाके खास निगरानी में हैं। यहां पिछले कुछ सालों में सैकड़ों रिहायशी और कमर्शियल प्रोजेक्ट आए हैं।
अधिकारियों का मानना है कि तलाशी और जब्ती की कार्रवाई ही ऐसे कैश-डोमिनेटेड सेक्टर में छिपी आय पकड़ने का सबसे असरदार तरीका है। लेकिन साल में एक-दो बड़ी रेड से टैक्स चोरी का बड़ा हिस्सा अब भी पकड़ से बाहर रह जाता है।
3. हर परत में कैश, हर बिल में हेराफेरी
IT सूत्रों का कहना है कि निर्माण की हर परत कैश सोखने की क्षमता रखती है:
- खरीददार: रजिस्टर्ड वैल्यू का भुगतान बैंक से, और बाकी का अंतर नगद में।
- बिल्डर के बही-खाते: कच्चे की रकम न ITR में दिखती है, न GST फाइलिंग में, न बैंकिंग ट्रांजेक्शन में।
- ठेकेदार और लेबर: लेबर कॉन्ट्रैक्टर्स को बिना TDS के मोटी रकम नगद दी जाती है।
- सामग्री सप्लायर: स्टील, सीमेंट, रेत, गिट्टी के बिल कम मात्रा के बनते हैं। बाकी भुगतान कैश में। यही पैटर्न इलेक्ट्रिशियन, प्लंबर, टाइल्स, पेंटर और अन्य सब-कॉन्ट्रैक्टर्स पर भी लागू है।
इस तरह एक बार बना हुआ काला धन निर्माण के हर चरण में घूमकर फिर से नए प्रोजेक्ट में लग जाता है।
4. MODI FOUNDATION की मांग और सिस्टम की दीवार
इसी पृष्ठभूमि में MODI FOUNDATION ने इस मुद्दे को गंभीरता से उठाया है। फाउंडेशन का कहना है कि कच्चे की वसूली से शहर, जिला, राज्य और देश स्तर पर सरकारी खजाने को हर साल करोड़ों का नुकसान हो रहा है और इसका कोई ओर-छोर नहीं दिख रहा।
फाउंडेशन ने सरकार और संबंधित प्रशासन से इस पर ठोस मंथन कर ठोस निराकरण की मांग की है। लेकिन जमीनी हकीकत यह भी है कि रियल एस्टेट लॉबी का प्रभाव इतना मजबूत है कि कई लोगों का मानना है कि राज्य सरकार पर भी बिल्डर लॉबी का दबाव रहता है, जिससे कड़े कदम उठाना मुश्किल हो जाता है।
निष्कर्ष: पारदर्शिता के बिना समाधान नहीं
कच्चा-पक्का का यह खेल सिर्फ एक टैक्स चोरी नहीं है। यह आम आदमी को महंगे घर खरीदने पर मजबूर करता है, सरकारी राजस्व को कमजोर करता है और पूरी अर्थव्यवस्था में असमानता बढ़ाता है।
IT विभाग डेटा एनालिटिक्स से ट्रेल जोड़ने की कोशिश कर रहा है, लेकिन अधिकारियों ने खुद माना है कि जब तक हर लेन-देन बैंकिंग सिस्टम से नहीं होगा, तब तक काले धन पर पूरी लगाम लगना मुश्किल है।
सवाल अब सिर्फ रेड और सर्वे का नहीं है। सवाल यह है कि क्या सिस्टम इतनी राजनीतिक और प्रशासनिक इच्छाशक्ति दिखा पाएगा कि ‘कच्चे’ को खत्म कर ‘पक्का’ को ही एकमात्र रास्ता बनाया जा सके। वरना नागपुर से शुरू हुई यह कहानी हर बढ़ते शहर की कहानी बनती जाएगी।
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- ROC फाइलिंग की समय-सीमा को आयकर ऑडिट के अनुरूप करने की मांग, छोटी कंपनियों को ऑडिट से छूट का विरोध
नागपुर :
आईसीएआई की कॉर्पोरेट लॉज कमेटी द्वारा आयोजित तथा आईसीए नागपुर शाखा (डब्ल्यूआईआरसी) के आतिथ्य में आयोजित पूर्ण-दिवसीय कॉर्पोरेट लॉज सेमिनार के दौरान नागपुर के कंपनी रजिस्ट्रार (आरओसी) दीपक परसोया और आईसीएआई की केंद्रीय परिषद के सदस्य एवं कॉर्पोरेट लॉज कमेटी के अध्यक्ष सीए पीयूष छाजेड़ के बीच कॉर्पोरेट अनुपालन, नियामक सुधारों तथा चार्टर्ड अकाउंटेंसी पेशे से संबंधित विभिन्न महत्वपूर्ण विषयों पर चर्चा हुई।
आरओसी फाइलिंग की समय-सीमा को आयकर ऑडिट के अनुरूप करने की आवश्यकता
चर्चा के दौरान कंपनी अधिनियम के अंतर्गत वैधानिक फाइलिंग की समय-सीमाओं को आयकर ऑडिट की समय-सीमाओं के अनुरूप करने की आवश्यकता पर बल दिया गया। यह कहा गया कि दोनों अनुपालन व्यवस्थाओं के बीच बेहतर समन्वय से कंपनियों एवं पेशेवरों को होने वाली व्यावहारिक कठिनाइयां कम होंगी, कार्यों की पुनरावृत्ति से बचा जा सकेगा तथा व्यवसाय करने में सुगमता को बढ़ावा मिलेगा।
प्रस्तावित कंपनी संशोधन विधेयक पर आईसीएआई की चिंताएं
सीए पीयूष छाजेड़ ने उपस्थित सदस्यों को बताया कि संयुक्त संसदीय समिति (जेपीसी) को भेजे गए प्रस्तावित कंपनी संशोधन विधेयक में कई महत्वपूर्ण प्रावधान शामिल हैं। इनमें चार्टर्ड अकाउंटेंट्स द्वारा पेशेवर कदाचार के लिए आपराधिक दायित्व तथा अवैतनिक जुर्माने की वसूली भू-राजस्व के बकाया के रूप में किए जाने संबंधी प्रस्ताव भी शामिल हैं।
उन्होंने बताया कि आईसीएआई एक महत्वपूर्ण हितधारक होने के नाते संयुक्त संसदीय समिति द्वारा आमंत्रित किया गया था, ताकि वह प्रस्तावित संशोधनों पर अपने विचार एवं सुझाव प्रस्तुत कर सके।
आईसीएआई ने प्रस्तावित वसूली व्यवस्था पर चिंता व्यक्त करते हुए कहा कि जब देश व्यवसाय करने में सुगमता बढ़ाने और अनुपालन संबंधी आवश्यकताओं को तर्कसंगत बनाने की दिशा में आगे बढ़ रहा है, तब ऐसे कठोर प्रावधानों पर सावधानीपूर्वक पुनर्विचार किया जाना आवश्यक है। संस्थान ने आयकर एवं जीएसटी सहित विभिन्न कानूनों के अंतर्गत जुर्माने की वसूली की व्यवस्था में एकरूपता तथा आनुपातिकता बनाए रखने की आवश्यकता पर भी बल दिया।
छोटी कंपनियों को वैधानिक ऑडिट से छूट देने के प्रस्ताव पर चिंता
चर्चा का एक अन्य महत्वपूर्ण विषय निर्धारित टर्नओवर सीमा से कम टर्नओवर वाली कंपनियों को अनिवार्य वैधानिक ऑडिट से छूट देने का प्रस्ताव था।
सीए छाजेड़ ने बताया कि आईसीएआई ने संयुक्त संसदीय समिति के समक्ष इस प्रस्ताव पर अपनी आपत्तियां प्रस्तुत की थीं, विशेष रूप से कंपनियों की सीमित देयता संरचना को ध्यान में रखते हुए। उन्होंने बताया कि 1 करोड़ रुपये से कम टर्नओवर वाली कंपनियां कुल कंपनियों का अपेक्षाकृत छोटा हिस्सा हैं। ऐसी संस्थाओं को वैधानिक ऑडिट से छूट देने से कॉर्पोरेट संरचना के दुरुपयोग तथा मनी लॉन्ड्रिंग जैसी गतिविधियों की संभावनाएं उत्पन्न हो सकती हैं।
आईसीएआई ने इस बात पर जोर दिया कि वैधानिक ऑडिट वित्तीय पारदर्शिता, जवाबदेही तथा हितधारकों के हितों की सुरक्षा सुनिश्चित करने में महत्वपूर्ण भूमिका निभाता है।
स्वतंत्र निदेशकों के लिए आईसीएआई द्वारा प्रमाणपत्र पाठ्यक्रम
सीए छाजेड़ ने यह भी घोषणा की कि आईसीएआई अपने सदस्यों को कंपनी के बोर्ड में प्रभावी ढंग से कार्य करने के लिए आवश्यक ज्ञान एवं कौशल प्रदान करने के उद्देश्य से स्वतंत्र निदेशकों के लिए एक प्रमाणपत्र पाठ्यक्रम शुरू कर रहा है।
यह पाठ्यक्रम स्वतंत्र निदेशक की भूमिका, जिम्मेदारियों, वैधानिक दायित्वों तथा इस पद से जुड़े संभावित जोखिमों पर केंद्रित होगा। इस पहल से चार्टर्ड अकाउंटेंट्स के लिए नए पेशेवर अवसर सृजित होने के साथ-साथ कॉर्पोरेट गवर्नेंस के मानकों को भी मजबूती मिलने की उम्मीद है।
इस चर्चा ने इस बात को रेखांकित किया कि कॉर्पोरेट कानूनों को व्यावहारिक, पारदर्शी तथा व्यावसायिक विकास के अनुकूल बनाए रखने के लिए नियामकों, पेशेवर संस्थानों एवं नीति-निर्माताओं के बीच निरंतर संवाद आवश्यक है, ताकि जवाबदेही से समझौता किए बिना व्यवसाय के विकास को प्रोत्साहन दिया जा सके।
इस कार्यक्रम में आईसीएआई की केंद्रीय परिषद के सदस्य एवं कॉर्पोरेट लॉज कमेटी के अध्यक्ष सीए पीयूष छाजेड़, नागपुर के कंपनी रजिस्ट्रार दीपक परसोया, आईसीएआई नागपुर शाखा (डब्ल्यूआईआरसी) की अध्यक्ष सीए स्वरूपा एस. वजलवार, सचिव सीए तृप्ति भट्टड़, निवर्तमान अध्यक्ष सीए दिनेश राठी, प्रबंध समिति के सदस्य सीए आशीष अग्रवाल एवं सीए प्रणवकुमार लिमजे, सीए ओ. एस. बागड़िया तथा पूर्व अध्यक्ष सीए संजय एम. अग्रवाल की गरिमामयी उपस्थिति रही।
तकनीकी सत्रों में प्रख्यात वक्ताओं सीए रंगनाटकी रंगाचारी (रमा), सीए टिमल पी. मारू तथा सीए पराग वेद ने कॉर्पोरेट कानूनों के अंतर्गत लेखांकन एवं ऑडिटिंग के उभरते मुद्दों, धोखाधड़ी की रिपोर्टिंग, ऑडिट निष्कर्षों के निर्माण तथा शेयरों के मूल्यांकन पर अपने विचार एवं विशेषज्ञता साझा की।
इन सत्रों की अध्यक्षता सीए नितिन अल्शी तथा सीए संदीप धोडपकर ने की। कार्यक्रम में उपस्थित अन्य प्रमुख सदस्यों में सीए श्वेता गनेरीवाला, सीए राजीव दुग्गल, सीएस अमित राजकोटिया, सीए अनूप जायसवाल, सीए मनीष मंधाना तथा पेशे से जुड़े अनेक अन्य सदस्य शामिल थे।
कार्यक्रम का समन्वय आईसीएआई नागपुर शाखा (डब्ल्यूआईआरसी) के उपाध्यक्ष सीए दीपक जेठवानी ने किया।
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